厦门楼市崩了?观察:二手房价回调新居依然坚挺

  ■本报记者 林东晖 见习记者 李 婷

  厦门楼市在最近几天频上热搜:“地价腰斩”、“房价跌上万元”,与此同时,一些“厦门楼市最先崩盘”的言论也最先撒播,不外,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。

  厦门大学教授戴亦一则公然驳倒“崩盘论”,他表现厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大,因此自2017年以来二手房价钱有20%的回调,最近也最先企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。

  中原地产首席剖析师张大伟则表现,厦门市场转变幅度和北京差不多,已经调整半年了。

  为了进一步相识厦门楼市真相,《证券日报》记者实地走访厦门楼市举行观察。

  生意双方张望情绪浓重

  根据闽南地域传统的习俗,夏历的7月份不宜生意衡宇,这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”,这段时间只能靠“熬”。

  小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班,近半年理由于成交的订单太少,去职的同事不少。“我们这行底薪比力低,就是靠卖房拿提成,没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的讥讽,“前一段热卖厦漳泉片区(厦门周边)的均价都是从大几千到1万多左右的房源,现在这些片区的楼盘价钱也下跌了,欠好卖了。”

  记者相识到,在小张所处的杏林东路这片区域,最近一年关张的中介店就有好几家,现在只剩下了几家大的连锁店。

  家在杏林片区的诗敏正在企图换房搬到岛内住,她在5月初就把自家屋子在中介挂牌。“一最先的心里预期是成交底价480万元,几个月已往了我也最先面临现实,若是460万元能成交就不等了。”诗敏在最先的两个月里,一边寻找新居,不停在岛内看房,一边寻找合适的接盘人(价钱)。生意双方的心理怎样博弈,诗敏深有感慨,“最近一个意向强烈的购房者开价466万元,我企图对方要是还价到460万元就直接成交,没想到对方就此作罢。厥后从中介听说这名购房者也是要换房,最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”

  “460万是底价,若是再低我很难在岛内买到中意的房源,现在已经是在企图用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者,现在她所栖身的片区二手房的价钱普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米(2010年之后建的新居),而此前2016年至2017年高位时,这边价钱一度到达了4万元/平方米。

   二手房价钱回调

  根据厦门克而瑞机构向《证券日报》提供的数据显示,现在岛内在售的新居仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例,均价在6.7万元/平方米。新居价钱依然坚挺。

  诗敏告诉记者,她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源,但这些都几多有些“问题”,有的是安置房需要补交土地金等,有的屋子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。

  记者通过走访相识到,现在厦门二手房市场确实泛起了价钱回调征象,且张望气氛浓重,但新居价钱仍较为坚挺。

  来自厦门房地产团结网数据,2018上半年厦门二手房(栖身用房、非栖身用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

  此外,来自厦门官方的统计数据显示,2018年上半年房效果下调14%,新建住宅没跌,最近几个月一直上行。凭据中原地产整理数据显示,新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6;二手房划分为138.2、152.2。

  楼面价下行

  根据公然信息所示,2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块(其中位于翔安新城有两幅地块),起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比,无异于“腰斩”。

  对此,厦门克而瑞机构剖析师胡慧荣告诉《证券日报》记者,“从我们恒久的跟踪监测来看,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的巅峰时期相比,则下降约三成。”

  胡慧荣表现,值得注重的是,7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块,且2016年地块容积率较低,体量较大可分批出售,并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小,需一次性对外出售,且受“限价”制约。

  而张大伟则以为,2016年地块和2018年新出让地块相比,一个位于地铁围绕的热门新城,一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热门区域。

  “这距离是什么观点?基本就是北京国贸到四惠的距离,差一环。”厦门中原地产进一步剖析以为,本次土拍地块位置相对较差,且处于房企年中贷款归还节点,开发商资金压力较大,土拍到场相对审慎,土地市场更多的是回归理性。

  胡慧荣进一步剖析以为,行业内一样平常用“地楼比”来剖析都会地产投资价值,地楼比越小,则意味着未来可能的利润空间越大,土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场岑岭,地楼比高达134%,即“面粉比面包贵”,但地价与房价的倒挂,自己就是不合理的市场纪律,一旦房价的增速跟不上地价的涨幅,市场的风险就会袒露。只管2017、2018年的地楼比逐渐回落,但仍高达81%、61%,也处于较高水平。从这角度来看,耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后,“实在是地价的合理回归,是市场在政府的政策调控下回归正常和稳固,也是我们一直提倡的市场有序和康健生长。”

2018-11-16 00:11:03  清华新闻网

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